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  5. 不動産は本当に遺言者の名義か?

不動産の名義

名義と所有者

遺言書を書く前に不動産の名義と評価額を調べましょう

 不動産は名義人と所有者、使用者が違う場合があります。ですので、実際に自分が住んでいるから、固定資産税を支払っているから、遺言書に不動産を相続させると書いていたからといって、本当に名義人で所有者かどうかはまた別問題です。

・相続で名義と所有が変わる場合

 例えば、自宅の名義人である父が亡くなり、妻と子がその後もその自宅に住み続けた場合、基本的には妻が固定資産税を支払っている場合が多いと思います。

 しかし、不動産の相続手続きをして実際に名義変更(相続登記)をしていない場合は、名義は亡くなった父のままであり、所有者は妻と子の共有となり、使用者も妻と子となります。

・遺言があったが名義変更をしていない場合

 仮に父が生前に遺言書で子に自宅を相続させると書いていても、実際にその遺言書を使って名義変更の登記を行っていない場合は、名義は父のままです。この場合、基本的には所有者は子となり、使用者は妻と子となります。
 しかし、固定資産税を支払っているのは妻の場合が多いです。

・固定資産税の支払と名義は無関係

 上の例のように固定資産税の納税者だからといって、不動産の名義人や所有者、使用者であるとは言えません。
 特に固定資産税を支払う方の変更も名義変更という言い方をすることがありますので、余計にややこしく、ついご自身に不動産の名義があると勘違いされる方もいると思います。

不動産の価値

 複数の相続人がいる場合、不動産の価値を正確に把握していないと、遺留分の問題が起こる可能性があります。

不動産の値段は、 家のイラスト

以上の3種類の計算方法がありますが、遺言書の作成の場合は、一般的に固定資産税評価額を用いて計算します。

名義、評価額の調べ方

・名義を調べる

法務局のイラスト

 不動産の名義人を調べるには、法務局に行き不動産登記簿謄本(全部事項証明書)を取得して調べます。
 この際に注意するのは、一般的に使用している住所ではなく、地番で調べなければならないということです。

 この地番は、固定資産税の納税通知書にも記載されていますし、ブルーマップという地番が書かれた地図が法務局にありますので、それで調べて書きます。

・評価額を調べる

市税課のイラスト

 固定資産税評価額を調べるには、その不動産のある市役所などで固定資産評価証明を取得するか、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書を見ます。
 ただし、納税通知書には純粋な評価額の他にも色々な金額が書いていますので注意が必要です。

・もれがないように調べる

 せっかく不動産の名義や評価額を調べても、もれがあっては大変です。
そこで注意すべき点は、

このような場合に不動産を見落としていることが多いです。
マンション、自宅前の道が私道、倉庫など別の建物がある方などはご注意ください。

 不安な場合は念のため名寄帳の閲覧(基本的に評価証明書と同じ窓口で可能です)なども検討します。

 名義や評価額を調べるさいの窓口で支払う金額はこちらの各種書類の取得費用のページをご覧ください。

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自筆証書遺言の場合

確認の必要がないのでより慎重に

 自筆証書遺言は紙とペンさえあれば、いつでもお一人で作成することができます。
 公正証書遺言のように各種書類を収集し、名義や評価額を確認する必要もありません。

 そのため、名義などを間違った状態で把握している場合でも、そのまま気付かずに遺言書を作成してしまうおそれがあります。

 ですので、より慎重に不動産の名義や評価額、時価のほか、そもそも不動産の見落としが無いかなどを把握する必要があります。

作成に費用はかからないが

 自筆証書遺言は公正証書遺言と違い、作成自体に費用はかかりませんので、ある意味気軽に作りなおすことが可能です。
 しかし、全てを手書きで作成するために人によってはその労力が大きな負担となります。

 そこで、見落としていた不動産が新たに発覚した場合などに、前に書いた遺言書にそのまま追加したり、訂正したりするのはおすすめできません。

 自筆証書遺言の加除訂正方法は民法で厳格に定められており、それに外れる方法で訂正を行うと無効となってしまうからです。

 その訂正方法も非常にややこしく、通常は最初から作り直したほうが早いと思います。

 では、ある程度余白をとっておき、何か新しいことが分かればその部分に追加すればとも考えられますが、ペンが違うことや、書く時期によって字の感じが変わること、妙に大きな余白が残ることによって、無用な疑惑からトラブルになる可能性が大きくなります。

 また、その他のポイントは公正証書遺言作成サポートのページ内にある、同様の「不動産は本当に遺言者の名義か?」のページに記載しておりますので、ご覧ください。

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